XiaoMing 从今年开始，央行从降低房贷利率到降LPR，从降准备金率到降存款利率，
一系列大手笔操作后，许多人又开始对楼市抱有希望。目前国内经济复苏不及预期，不靠房地产拉动靠什么？未来房价会迎来上涨吗？
楼市情绪十分悲观
从数据上监测，这一轮楼市的情绪十分悲观，
这是调控前没有预想到的。虽然各地二手房的挂牌量猛增，但成交量并不尽如人意。
5月份数据显示，百城新房价格下跌城市有54个，
二手房下跌城市有83个，整个楼市几乎一多半都在跌。
要知道的是，这是在央行用完所有刺激手段的情况下，
再加上各房地产商打折促销的情况下，楼市仅仅维持在这个水平。
大多数买房者出现一个奇怪的现象，那就是房价越涨越买，房价越砸越抛。
如今房价下跌，有二套甚至三套房的人几乎都在挂牌销售，不管卖不卖得出去，先挂了再说。
这的确是中央想要看到的，
当年调控政策出台的目的就是要把这些炒房客挤出房地产市场，
现在有多套的人都在想尽办法抛售。
但是房地产始终没想到遇到三年疫情，
更没想到疫情后经济复苏不及预期，经济低迷的情况下，楼市抛售潮却超出了预期。
这就有了后面的央行降利率降LPR各类政策，
目的就是让刚需把市场抛售的这部分接下去，一是改善实际住房问题，二是稳定房价，不至于经济遭受太大风险。
那么接下来的房价还会继续走低吗？
从政策意图来说，当然是要稳房价，高层并不希望看到房价就这么一直跌下去。
但房价是受市场、需求、金融各种因素影响的，
想要让房价一点不动那是理想状态，事实上，接下来半年到一年的房价还要往下走一点。
目前的楼市本身就是
牛熊转换期
，也是接下来楼市开启的分水岭，
所以砸盘不会很快就过去。
并且还有很多炒房客心存侥幸，还没有被清理出去，
等到时间一拉长，他们的持有成本和资金成本不断提高，会有更多炒房客被清理出去。
其实高层比我们普通人要淡定得多，经济复苏本就是长线目标，
短时间内不可能扭转局势，既然房地产借不了势，那就趁这空窗期好好整治房地产。
从去年到今年来，已经有将近150家房地产公司宣布破产，
头部房地产企业基本在做物业服务、资产租赁等各项转型，市场扩张是不会再搞了。
高层能放任一百多家房企倒闭，你就知道这决心有多大，
不但收紧信贷额度，甚至不再批准上市审核。
这一百多家房企是近20年来各地政府和银行花费众多心血打造的，
救活了无数上下游产业，为国家贡献了无数税收，如今我们眼看着他们倒下，说明未来我们不再需要这么多房地产公司了。
做好“潮水退却”后的准备
现在很多地方都说，如果是刚需，现在是上车的好机会，
如果是投资，现在赶紧离场。那很多人就质疑，同样是买套房子，差别就这么大吗？
对于投资房产的人，他需要的是收益，房子本身的价值不大，
甚至他们买来宁愿把房子空着。他们持房是有成本的，这些成本有显性的也有隐性的。
1、资金成本。
炒房者一般是用首套房抵押，用抵押的钱付第二套首付，
甚至用自有资金或者借贷资金再付第三套第四套的首付，这样叠加下来是有很大风险的。
房价涨的时候，他们还能弥补融资成本，一旦房价下跌的时候，
连融资成本都覆盖不了。而且经济下行，借贷账期一到，手上连还贷的钱都不够，这几套房一下就会玩砸了。
房子一旦断供就会被银行法拍，炒房者不但房子没有了，
还背上银行欠下的债，一辈子心血就打了水漂。
所以有时候一个点的利差，对普通人来说没啥感觉，
对于投资者来说，也许就是压死骆驼的最后一根稻草。
2、交易成本。
过去房价上涨的时候，投资者手上的房子随时可以脱手，
只要挂出来，大家都抢着买。现在楼市不景气了，交易成本就是最大的负担。
很多挂牌的房子，半年甚至一年都出不了手，
时间越长，成本越大，很多卖家甚至把契税都包了，也没人接盘。
3、预期风险。
这部分是隐性风险，也就是说谁也不知道未来房价就一定向好，
政策调控的压力这么大，越往后抗死得越惨，一旦房产税再出来，这房子就成了负担。
而刚需则不需要考虑这么多，唯一的成本就是自住，
而这个成本还是省不掉的。现在买则是好机会，因为往下行空间也很有限，往上行每多一分钱都是普通人的负担。
所以这就是刚需和投资的区别。
对于未来房价的走势，你有什么看法？欢迎评论区留言。
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