Eric 今天看了眼链家的二手的挂牌房源，已经去到了12.8万+套，比去年底又增加了2千套。
广州越来越多的业主加入了置换、优化资产行列。
链家7日新上的二手房有3104套，20年楼龄以上约占40%，90%是小面积。
（7日新上房源总量）
（7日新上房源里20年+楼龄的量）
老破小持续折旧，与其握在手里贬值，不如尽快变现，去置换更加优质的资产。
2021-2022，老破小几乎没涨。群众们从血的教训中领会到的是
：中心区的改善大户型，才是一步到位的长线资产。
看2021、2022年广州各面积段成交结构变化。
90-120㎡、120-144㎡、144㎡+的大户型，成交占比上升，而90㎡以下的成交在大幅缩减。
置换需求，被充分激发，而开发商，也都开始在核心区推出大面积改善产品。
举万科的例子。
万科，广信资产包冲击市区高端改善市
去年，万科东西部两个大盘，黄埔新城、万汇天地·金域曦府（万科金域曦府），主攻的都是刚需、刚改市场。
刚需竞争过于激励，改善的市场是现存的需求，今年万科将会打高端改善牌。
我们收到的消息，万科今年要解包551亿广信资产包，4个新项目面世，包括万汇天地·瑧园（花地湾紫薇苑）、万汇天地·朗庭（荷花苑）、万科·璟秀府（越秀荣华南）、万科·璟云府（白云金兰花园）
，改善同学，会迎来更多的选择。
2017年，万科斥巨资551亿拿下广信资产包，西部网红盘万汇天地·金域曦府（万科金域曦府）正是广信资产包其中之一。
项目一出，席卷西部，成交一直是西部的领头羊。
巨额的广信资产包，当时也有很多开发商属意，核心原因还是，地块太好了！
这里面有16宗核心区的好地，像花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等，折合货值约2000亿元。
万科拿下后，特意成立了一家不良资产改造公司——广州市万溪企业管理有限公司，
专门负责广信资产包的盘活、开发。
金域曦府开发商冠名是万溪，白云已经售罄的喜悦里项目，也是出自万溪之手。
万溪接手广信资产包，并将2个项目成功盘活，也获得了市场的认可。
广信资产包又有4盘要出
广信资产包的解包并没有那么容易，万溪今年却一下子推出4个新盘。
为啥 ？个人认为：
第一，万科拿下广信资产包已经5年了，也到了该开发的时候。另外呢，广信资产包里涉及的地块都是核心区的优质、稀缺用地，万科加速推进开发，是顺应政府导向的高质量发展，也是承担城市共建的责任。
第二，万科经过这几年的摸索，在白云喜悦里、万汇天地·金域曦府的盘活上，已经积累了一定的经验和方法。
对盘活接下来的其它项目，是有促进作用的。
第三，2023年市场行情在转好。
我们看到，现在的楼市已经一改之前的疲态，卖房买房的同学都动起来了，售楼部再现人头涌动的景象，二手的带看量交易量也触底反弹。
原因大家都知道，官方一直在释放积极的救市信号和政策，加上最大的不确定因素-口罩放开了，广州被压抑的购房需求一下子像开闸了喷涌出来。
而且呢，在经济压力下，楼市作为最强劲的驱动力，今年的楼市不会那么苦了。
所以，开发商会抓紧这个难得的机会去加速推货。
再加上，这些地块，都是在核心区，核心区，存在大量改善需求。所以，
万溪在盘活广信资产包的节奏上，改变走刚需、刚改的路子，开始猛攻中心区的高端改善市场
。
在万汇天地·金域曦府的基础上，再推动万汇天地瑧园、万汇天地朗庭、万科·璟秀府、万科·璟云府等项目的入市。
嗯，今年改善市场的争夺战，一触即发。
万科5盘抢夺中心区战场
万科这5个项目对于中心区的楼市格局是有很大影响的。
拿刚改名的
万汇天地
来说，除了建住宅外，还会建总部办公大楼、18万㎡的购物中心、17.6万㎡的公共空间，并引入科创产业集群...这些要素的聚合，会使得万汇天地，成为广州西部高端成熟住区。
无论是一二手市场，万汇天地凭借着综合性强的优势可以俘获大量的客群。
要商业有商业，要产业有产业，要学校有省实，要交通有花地湾枢纽。
率先开发的
万汇天地·金域曦府
，主打刚改市场，推的是72-110㎡二至三房，给了西部同学上车中心区的机会。
接下来推出的
万汇天地·瑧园
，则面向改善市场，打造首个高定系列滨水大宅，推约125-180㎡大面积全南向的产品，吸纳的是西部的置换同学。
至于三期
万汇天地·朗庭
，目前还未有产品信息，但是呢，作为更新一期的项目，它的level大概率会更高。
有曦府打下的市场基础，以及万汇天地的整盘规划，二三期我觉得是可以期待的。
再来看位于越秀的
万科·璟秀府
，它由中山路荣华南资产包转化而来。
也是之前媒体曝光过的荣华里公馆。
项目位置很优越，近地铁1号线农讲所站，周边的路网、生活配套很成熟，完全不用担心。
万科·璟秀府的入市，对于解渴越秀对改善新房的需求是很重要的。不少本地业主等着在一碗汤的距离范围内，置换一套环境好的、新的房产。
项目产品包括建面约
105㎡三房，128㎡3+1房，141㎡、175㎡四房
，可以满足不同改善阶层的需求。
万科·璟云府
，则由白云新城核心区的金兰花园转化而来。它的出现，是可以满足白云人高端的置换需求。
毕竟它的位置，比目前在售的粤海云港城更近核心。这意味着，项目能够占据的CBD的资源是更多的，也是更便捷的。
它周边有双地铁，临近2号线白云公园站和12号线小金钟站、云溪公园站，交通出行不是问题。
项目规划的产品是
约110-190㎡四房
，因为面积没有拉到很大，所以上车门槛不会太高。但项目货量很少，只有224套，所以想买的同学要尽早关注了。
中心区的地段+完善的配套+改善的户型产品，是万科今年4个新盘的重要标签和价值所在。
不过具体如何，等项目亮相的时候我们继续给大家做详细测评。
目前信息来看，还是很值得期待的。
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